Por Silviane Scliar Sasson
No dia 11/07/2017, foi sancionada a Lei nº 13.465/2017 (“Lei 13.465/17”). Inicialmente, essa lei, que é proveniente Medida Provisória nº 759/2016, destinava-se a tratar apenas da regularização fundiária rural e urbana e da alienação de imóveis da União Federal. Mas o texto final da lei acabou incluindo diversas outras matérias que modificam de modo significativo a legislação que regula o mercado imobiliário brasileiro, impactando diretamente na rotina deste setor.
Embora muitas das matérias abordadas pela nova lei sejam motivo de comemoração, porque vieram para regular situações que, de fato, já eram vivenciadas no cenário do mercado imobiliário brasileiro, a verdade é que alguns temas mereceriam um tratamento mais detalhado. Entre esses temas, ressalta-se, sobretudo, a instituição do chamado “condomínio de lotes”.
Dentre as muitas novidades trazidas pela Lei 13.465/17, podemos apontar os seguintes destaques:
1. Direito Real de Laje: mecanismo bastante útil para a regularização fundiária de favelas, permite instituir uma unidade autônoma nas construções do espaço aéreo ou subsolo de terrenos, quando tais construções tenham acesso exclusivo para a via pública.
2. Condomínio de Lotes: a nosso ver, a mais relevante modificação trazida pela nova Lei. Figura que vem sendo discutida há mais de uma década no Legislativo, inseriu novo artigo (1.358-A) no Código Civil. Com essa mudança, além dos condomínios edilícios e de unidades habitacionais horizontais, passa a existir o condomínio de lotes, em que terrenos sem edificações são constituídos de partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos.
3. Loteamento com Controle de Acesso: alteração inserida na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei n° 6.766/79) que permite ao poder público Municipal regulamentar o direito de controle para acesso em loteamentos abertos (em que as vias de acesso são públicas).
4. Instituição da Reurb-S e da Reurb-E: normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana, abrangendo medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação de núcleos urbanos irregulares ao regramento urbano formal, incluindo a titulação de tais áreas a seus ocupantes. Como consequência da instituição da Reub-S, houve a revogação de todo o capítulo da lei do programa “Minha Casa Minha Vida”, na parte em que tratava da regularização fundiária (Capítulo III da Lei nº 11.977, de 2009). Já a Reurb-E (“Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico”) será aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não caracterizada como de interesse social, permitindo, inclusive, a regularização de loteamentos fechados existentes.
5. Condomínios urbanos simples: institui modalidade bastante simplificada de condomínios, quando há mais de uma edificação no mesmo terreno ou mais de um cômodo com saída independente em uma mesma edificação, permitindo abertura de matrículas individualizadas para tais unidades e dispensando certas formalidades, tais como a convenção de condomínio.
6. Arrecadação de imóveis abandonados: acrescenta o art. 1.276 do Código Civil, fixando regras para permitir que imóveis não mantidos por seus proprietários possam ser arrecadados pelo Município ou o Distrito Federal, mediante processo administrativo que comprove o abandono físico e fiscal.
7. Novo tratamento da legitimação fundiária, da posse e da usucapião extrajudicial e mudança na redação do artigo que trata da usucapião coletiva, no Estatuto da Cidade (art. 10): a mudança mais significativa é que, tal como já ocorre na retificação extrajudicial de registro de imóveis, uma vez transcorridos os prazos legais sem oposição expressa dos “titulares de direitos reais” sobre o imóvel e sobre os imóveis confinantes, o oficial registrará a aquisição do imóvel por usucapião.
8. Criação do consórcio imobiliário, tratado no Estatuto da Cidade: objetiva a viabilização financeira do aproveitamento do imóvel. O proprietário transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas e as demais unidades passam ao patrimônio público.
9. Mudanças na Lei 9.514/1997, no tratamento Alienação Fiduciária do Bem Imóvel em Garantia: a partir da nova Lei, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, fica assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e demais despesas. Esse benefício já vinha sido concedido mediante decisões judiciais.
10. Código Nacional de Matrícula (CNM): introduzido na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e consistente em uma numeração única de matrículas de imóveis em âmbito nacional. Caberá ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) regulamentar a matéria para possibilitar a sua aplicação.
11. Exoneração de Responsabilidade Fiscal do Vendedor: altera a Lei dos Registros Públicos (Lei n° 6.015/73) para possibilitar a averbação na matrícula do imóvel do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda previamente registrado, a fim de exonerar o vendedor da responsabilidade sobre tributos municipais, sem que essa averbação de quitação implique na transferência de domínio ao compromissário comprador.
12. Modificações na Medida Provisória n° 2.220, que trata da Concessão de Uso Especial: estabelece regras para o uso de imóvel público situado em área com características e finalidades urbanas a quem o utilize para sua moradia ou de sua família.
13. Modificação na Lei n° 9.636/1998, que trata da alienação de bens imóveis da União: facilita a extinção da enfiteuse sobre terras de marinha, por meio da remição do foro, inclusive com direito à utilização de FGTS, observadas as regras a serem estabelecidas pelo SPU.
Diante da abrangência e complexidade das matérias abrangidas pela recém-promulgada Lei n° 13.465/2017, os temas de maior relevância serão objeto dos nossos comentários detalhados nos próximos informativos SPTB, abordando os impactos das mudanças e inovações legislativas para o mercado imobiliário e, ainda, as incertezas que podem se instaurar perante a pendência de regulamentação de diversos dispositivos.
