Por Camila Ramos Moreira Batistela
O artigo publicado pela Dra. Silviane Sasson no último Informativo SPTB – “A crise no mercado imobiliário e seus reflexos no Judiciário” – demonstrou com clareza a crise que foi instalada sobre o mercado imobiliário brasileiro e o aumento considerável do número de desfazimento de negócios imobiliários, em sua maioria, como consequência da dificuldade de tomada de crédito pelos adquirentes.
De fato, na maioria dos casos, os distratos imobiliários vêm se operando por culpa dos próprios compradores/consumidores, que acabam desistindo do negócio por dificuldade na obtenção do financiamento.
Para esse tipo de situação, em que o distrato ocorre por culpa do adquirente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já sumulou o entendimento de que o incorporador/vendedor pode reter uma parte das parcelas pagas, a título de reparação pelos prejuízos suportados, mas deve restituir IMEDIATAMENTE ao comprador o restante do valor pago pelo imóvel em uma única parcela, ainda que o contrato preveja restituição parcelada ou apenas ao final da obra.
Trata-se da Súmula 543/STJ, publicada em 31/08/2015:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Ainda, com relação ao percentual a ser retido, o STJ tem proferido reiteradas decisões que admitem como sendo lícita a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, conforme circunstâncias e peculiaridades do caso concreto (REsp 331.923/RJ, AgInt no REsp 1361921/MG, AgRg no REsp 1500990/SP, AgRg no AREsp 807880/DF, AgRg nos EDcl no AREsp 708465/RJ).
Entretanto, considerando que a Súmula 543/STJ estabelece a IMEDIATA restituição, discussões podem novamente surgir acerca da incidência de juros de mora sobre os valores a serem restituídos.
Não há dúvidas de que a parte incontroversa dos valores deve ser imediatamente restituída pelo vendedor. Ocorre que a questão não parece ser tão simples com relação à parte controversa da restituição levada a juízo, a qual justamente envolve a definição do percentual da retenção no caso a caso. Será que ao final da ação judicial, havendo valor a ser restituído pelo vendedor ao comprador, deverá o magistrado determinar o acréscimo de juros moratórios à referida quantia? Se sim, a partir de quando?
As respostas necessariamente esbarram na definição da suposta mora por parte do vendedor nesses casos em que, repita-se, a rescisão ocorreu por culpa do comprador.
Ora, se a rescisão se deu por culpa do próprio comprador e este, inconformado com as cláusulas contratuais que estabelecem a retenção de valores pagos, leva a discussão sobre esse percentual de retenção a juízo, onde residiria a mora do vendedor?
Nesse particular, a recente decisão da Ministra Isabel Gallotti1, do STJ, confirmou, à luz de julgados anteriores desse mesmo Tribunal Superior (AgRg no REsp 927.433/DF, REsp 1008610/RJ), que não há mora do vendedor se a rescisão do contrato ocorreu por culpa do comprador, de modo que somente a partir do trânsito em julgado da decisão é que poderiam incidir os juros de mora.
No caso julgado pela Ministra, a decisão anterior, do Tribunal de Justiça de São Paulo, estabelecia a incidência de juros de mora sobre os valores da restituição desde a data da citação, o que, contudo, foi afastado pela decisão acima comentada.
Ou seja: nesses casos – em que a rescisão se deu por culpa do próprio comprador e este decidiu levar ao Judiciário a discussão sobre o percentual da retenção –, se é que é possível vislumbrar alguma mora por parte do vendedor, esta seria apenas após o trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição complementar de valores, e desde que o vendedor não a tenha voluntariamente efetuado entre a data da decisão e o seu trânsito em julgado.
1AREsp 842.654/SP.
