Por Marina Talamini Zilli
O Patrimônio de Afetação (Lei 10.931/2004) garante que uma incorporação imobiliária seja separada do patrimônio geral do empreendedor, tendo como vantagem proteger o empreendimento contra eventuais riscos e dívidas da empresa. A partir da instituição do Patrimônio de Afetação, as prestações pagas pelos adquirentes das unidades imobiliárias ficam obrigatoriamente afetadas à construção da obra e a gestão financeira pode ser fiscalizada tanto pelos próprios adquirentes (por intermédio de uma comissão de representantes), como pelo agente financiador.
Além de proporcionar maior segurança aos compradores e bancos financiadores, a opção pelo Patrimônio de Afetação permite ao incorporador aderir a um regime especial de tributação (RET), cuja carga tributária é menor e exige lançamentos contábeis segregados da contabilidade geral do incorporador.
Considera-se constituído o Patrimônio de Afetação a partir da averbação, a qualquer tempo, de um instrumento particular firmado pelo incorporador, perante o Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula imobiliária em que foi registada a incorporação. A adoção do regime de afetação é facultativa, mas uma vez instituído é irretratável e perdurará enquanto houver direitos ou obrigações da incorporadora junto aos adquirentes dos imóveis ou ao agente financiador.
O incorporador deve observar as regras impostas na Lei quanto à utilização e oneração do patrimônio afetado, vedada a garantia em qualquer operação cujo produto não seja integralmente destinado à consecução da edificação, sob pena de responsabilização pelos prejuízos que causar ao patrimônio afetado.
Conforme artigo 31-E da Lei 10.931/2004, a extinção do Patrimônio de Afetação normalmente se dá pela averbação da construção com o registro das unidades em nome dos adquirentes e, quando for o caso, com a extinção das obrigações do incorporador com a instituição financiadora do empreendimento. A extinção pode ainda decorrer de revogação, em razão de denúncia da incorporação, com restituição aos adquirentes das quantias por eles pagas, ou, ainda, por liquidação deliberada em assembleia geral.
Ainda que a lei permita a interpretação de que o regime de afetação se encerra automaticamente com a averbação da conclusão da obra e encerramento da incorporação, tem sido exigido o requerimento expresso da extinção do regime.
Quando não há o protocolo de tal requerimento, alguns Cartórios de Registro de Imóveis vêm adotando a prática de transpor a existência de Patrimônio de Afetação como um gravame (ônus) na matrícula de cada uma das unidades autônomas do empreendimento, mesmo que já tenha sido averbada, na matrícula “mãe” da incorporação, a conclusão da obra e cancelamento de hipotecas, eventualmente constituídas como garantia de financiamento imobiliário. Isso porque não consideram automática (ou realizável “de ofício”) a extinção do regime de afetação.
Mesmo nos pedidos de averbação da conclusão da obra ou baixa de gravame, alguns registradores sequer apontam como exigência prévia, em prenotação ao registro, a necessidade de a incorporadora esclarecer sobre o encerramento ou não do regime de afetação.
Nesse caso, se forem abertas as matrículas individuais de cada uma das unidades do empreendimento com tal “gravame”, a respectiva baixa deverá ser requerida em cada uma dessas matrículas, gerando em cada uma delas uma averbação específica – ao invés de uma simples averbação da extinção na matrícula “mãe”, onde consta o registro da incorporação e a constituição do regime de afetação.
Tal fato tem gerado transtorno para diversas incorporadoras e seus clientes, pois os próprios adquirentes de unidades (já quitadas e mediante obra concluída e entregue) questionam o porquê de um “gravame” atingindo a unidade que compraram, na medida em que o patrimônio de afetação justamente serviu de garantia da entrega da obra e recebimento de tal unidade. Além disso, instituições financeiras e consórcios acabam fazendo diversas exigências de documentos e esclarecimentos para concederem crédito aos interessados na aquisição de tais unidades. E, claro, há ainda o ônus das custas do registro de imóveis para averbar a extinção do patrimônio de afetação em cada uma das matrículas.
Em cartórios que estão adotando esse entendimento e transpondo o registro como gravame, sem questionar previamente a incorporadora para que esclareça se houve ou não a extinção, a solução é requerer a averbação da baixa do gravame por extinção do regime de patrimônio de afetação na matrícula mãe (para evitar que novas matrículas sejam abertas com o gravame) e, consequentemente, requerer também a respectiva baixa nas matrículas de cada uma das unidades já abertas.
Enquanto não há uma padronização do procedimento nos diversos cartórios de registro imobiliário, para evitar transtornos e despesas adicionais, o ideal é que, em todas as obras em que haja constituição do regime de afetação, seja protocolado requerimento de sua extinção e baixa já quando da averbação de conclusão da obra, ou quando da quitação de eventual financiamento bancário e liberação das garantias constituídas.
