Uma nova modalidade de incorporação imobiliária vem chamando a atenção no mercado imobiliário: de casas isoladas ou geminadas. A novidade decorre da nova redação do art. 68 da Lei de Incorporação Imobiliária, dada pela Lei nº 14.382/2022.
A atual redação do art. 68, estabelece que a venda de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou mesmo geminadas também se submete ao regime jurídico da incorporação imobiliária.
Por essa modalidade, é possível a alienação de lotes com o acréscimo da futura construção das unidades imobiliárias (venda “na planta”), submetidas ao regime da incorporação imobiliária antes de serem construídas, mas sem a formação de condomínio, sem existirem “áreas comuns”, sujeição à convenção e regras condominiais, etc.
Essa estrutura permite maior independência jurídica entre as unidades futuras e é um produto interessante para o mercado imobiliário, simplificando a burocracia e custos de condomínios que antes existiam apenas “pro forma”, mas totalmente desnecessários para os adquirentes.
Esse formato atende ao desenvolvimento de bairros planejados e estruturados, onde a intenção justamente é a de não haver instituição de condomínio, mas casas autônomas e sem áreas comuns (de rua), que poderão ser alienadas ainda na planta, com toda a proteção legal do regime jurídico da incorporação. São projetos imobiliários que permitem o crescimento planejado das áreas urbanas.
Um detalhe relevante é que nessa modalidade de incorporação é necessário que os lotes nos quais as casas serão construídas tenham sido fruto de um regular parcelamento do solo urbano, prévio ao registro da incorporação. O empreendedor deverá aprovar o parcelamento e registrá-lo na matrícula competente, na forma da Lei Federal nº 6.766/79. Somente depois poderá optar em realizar, em um lote ou mais lotes oriundos desse parcelamento, a incorporação nos moldes do artigo 68 da Lei Federal nº 4.591/64.
Mas não se exige que o próprio incorporador tenha realizado o parcelamento do solo: ele pode promovê-la em loteamento ou desmembramento já previamente registrado e implantado por outro loteador. E também é possível a promoção dessa incorporação como uma decorrência natural do planejamento empresarial do incorporador, quando da concepção e estruturação de um empreendimento imobiliário.
Outro detalhe relevante é que a incorporação deverá ser registrada na matrícula mãe do loteamento, identificando-se os lotes que serão afetados pelo registro. A incorporação pode ser registrada desde a aprovação do alvará, não sendo necessária a finalização das obras do Loteamento. Na hipótese de a incorporação abranger mais de um parcelamento, devem ser feitos os registros em todas as matrículas mães envolvidas. Concluída a construção, será averbada na matrícula matriz do parcelamento e noticiada a conclusão em cada uma das matrículas dos lotes.
Ainda, por se tratar de modalidade de incorporação imobiliária, também poderá ser submetida ao regime do patrimônio de afetação, trazendo segurança aos adquirentes das unidades futuras e ao próprio incorporador e possibilitando à incorporadora a adesão ao Regime Especial de Tributação (“RET”).
Os municípios poderão estabelecer normas próprias para esse tipo de empreendimento, prevendo uma única licença ou alvará para todas as casas e mesmo a hipótese legal de parcelamento do solo urbano já com tal autorização de construção.
Assim, na concepção de projetos de loteamento e incorporação imobiliária, além da importante parte de planejamento da equipe técnica de arquitetura e engenharia, deve-se também buscar orientação jurídica, com a devida verificação da regulação municipal existente e dos instrumentos legais mais adequados, conforme vocação das áreas, para maior segurança jurídica e melhor aproveitamento comercial.
