Quando um imóvel é oferecido em garantia de alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transmitida ao credor fiduciário, em garantia da dívida do proprietário do imóvel (devedor fiduciante). É muito comum na compra e venda de imóveis com parcelamento direto com a construtora ou em financiamentos bancários para aquisição de imóveis, nesses casos, os credores fiduciários serão, respectivamente, a incorporadora vendedora, ou a instituição financeira.
O devedor fiduciante, que geralmente é o comprador do imóvel, mantém a posse direta e o uso do imóvel. Apenas com a quitação integral da dívida garantida, a propriedade do imóvel será consolidada no patrimônio do devedor fiduciante. Mas, em caso de inadimplemento, o credor fiduciário poderá executar a garantia. Nesse caso, se intimado o devedor esse não regularizar as pendências e quitar a dívida, a propriedade fiduciária sobre o bem será consolidada em favor do credor e esse poderá levar o imóvel a leilão, para quitação da dívida.
Uma das questões que gerou muitos debates no judiciário é a de quem seria a responsabilidade, no caso de inadimplemento, das dívidas decorrentes do próprio imóvel (tais como: IPTU, condomínio etc.): do credor fiduciário ou do devedor fiduciante.
Em uma análise superficial, poder-se-ia presumir que a responsabilidade seria do devedor fiduciante, pois é ele quem está usufruindo do imóvel. Contudo, recentemente, o STJ, no REsp 2.059.278, firmou o entendimento de que as despesas condominiais e o IPTU são débitos de caráter propter rem, ou seja, são obrigações que acompanham a propriedade do imóvel, por isso, a dívida é de responsabilidade do credor fiduciário, que é quem está com a propriedade resolúvel do bem.
Assim, se o credor fiduciário não quiser correr o risco que o imóvel venha a ser atingido por gravames decorrentes destas dívidas, deverá efetuar o pagamento dos débitos em aberto e posteriormente regressar com uma ação contra o devedor fiduciante.
Também é importante que o contrato ou escritura que estabeleçam a instituição da garantia da alienação fiduciária, tratem expressamente de situações como essa, prevenindo responsabilidades e garantindo o direito de regresso do
credor fiduciário, inclusive para que eventuais pagamentos que venham a ser feitos por este, para proteger o imóvel, possam ser acrescidos da dívida do devedor fiduciante a ser executada, e abatidos dos valores que, após a expropriação do bem e venda em leilão, sejam devidamente ressarcidos ao credor e abatidos do saldo que eventualmente o devedor tenha a receber.
Portanto, é essencial que a elaboração do instrumental jurídico em casos de operações imobiliárias com garantia de alienação fiduciária sejam devidamente assessoradas por advogado especializado, a fim de sejam definidas claramente as responsabilidades de cada parte – como por exemplo, a previsão contratual da obrigação do devedor fiduciante de apresentar os comprovantes de quitação das despesas condominiais e IPTU do imóvel para força-lo a manter os pagamentos em dia e evitar que o credor fiduciante tenha que assumir essas dívidas, bem como a previsão de inclusão desses valores na execução da garantia, em caso de inadimplemento – visando maior segurança jurídica para as partes e evitar litígios judiciais.
