Recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do Resp. nº 2.015.453 -, decidiu que é possível realizar a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda, quando ausente o registro do negócio jurídico, inclusive nos casos em que o exequente for o proprietário e promitente vendedor do imóvel objeto da penhora.
O caso envolveu um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no qual a vendedora buscou judicialmente a penhora dos direitos aquisitivos da compradora sobre o imóvel em razão do não pagamento de duas parcelas representadas por notas promissórias, tendo como base o artigo 835, XII do Código de Processo Civil. O juízo de primeiro grau e o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negaram o pedido, alegando a ausência de registro do contrato.
A Ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, ressaltou que não há impedimento legal para a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato de promessa de compra e venda, mesmo que o exequente seja o promitente vendedor ou o proprietário do imóvel e que o contrato não tenha sido registrado. A ministra destacou a inovação do Código de Processo Civil que permite a penhora dos direitos aquisitivos provenientes desse tipo de Contrato, de modo que a penhora recai sobre “sobre os direitos identificáveis e avaliáveis que derivam da relação obrigacional firmada entre as partes”.
Ou seja, na penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de promessa de compra e venda e mesmo de alienação fiduciária em garantia, a propriedade plena do bem ainda não foi adquirida e, dessa forma, o próprio bem em si não pode ser penhorado. A penhora, portanto, incidirá sobre os direitos de caráter patrimonial e não sobre a propriedade imobiliária.
A decisão visa evitar que o exequente/promitente vendedor fique em desvantagem em relação a outros credores. Ao permitir a penhora dos direitos aquisitivos, o STJ abre precedente para que o exequente tenha a possibilidade de preferência na execução (art. 797 do CPC), garantindo uma maior efetividade ao processo de execução da dívida.
A recente decisão do STJ reforça a necessidade de que sejam conhecidos os direitos e obrigações decorrentes dos contratos de promessa de compra e venda, mesmo antes do registro formal. É essencial que as partes envolvidas estejam cientes das consequências legais e das medidas aplicáveis em caso de descumprimento contratual, incluindo a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, independentemente do registro formal do contrato.
